Eleştirilen yerleşik uygulama
Yargıtay’ın kapatılan 15. Hukuk Dairesi’nin ve şimdiki 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre; bir inşaat projesinde arsa sahibi tarafından yükleniciye devredilen dairelerden birini aldığınızda, sonradan yüklenici ile arsa sahibi arasında uyuşmazlık çıkar ve arsa sahibi haklı biçimde sözleşmeden dönerse, yaşananlardan sizin hiç haberiniz olmasa bile aldığınız daire kendiliğinden arsa sahibine ait hâle geliyor ve daireniz elinizden alınıyordu.
Bu uygulamasıyla Yargıtay, bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşa edilen projeden bağımsız bölüm satın alan kişilerin tapudaki mülkiyet kazanımlarını, kendi tabiriyle “avans” olarak görüyor, diğer bir ifadeyle, söz konusu proje sözleşmeye uygun olarak inşa edilip tamamlanmadıkça, tapuda yüklenici tarafından resmî olarak yapılan mülkiyet devrini gerçek bir devir olarak kabul etmiyordu. Bunun sonucu olarak, yüklenici inşaatı tamamlamaz, temerrüde düşer ve arsa sahibi sözleşmeden dönerse, Yargıtay’a göre mülkiyeti zaten “emaneten” edinmiş olan kişiler mülkiyet haklarını kendiliğinden kaybediyorlardı.
Yargıtay’ın bu uygulaması, hukuka hatta kanuna açıkça aykırı görülüyor ve eleştiriliyordu. Zira bu uygulama, tapu kaydına güvenerek ayni hak edinen iyiniyetli kişinin korunmasını öngören TMK 1023’e aykırıydı.
Yerleşik uygulamayı değiştiren yeni İçtihadı Birleştirme Kararı
Yargıtay Başkanlığı’nın 16.05.2025 tarihli bilgilendirme notu, bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yukarıda izah edilen yerleşik uygulamasının değiştirilmesi yönünde bir içtihadı birleştirme kararı verildiği anlamına geliyor. Gerekçeli karar henüz Resmî Gazete’de yayımlanmadığı için kararın gerekçesini ve nihai olarak verilen içtihadı birleştirme hükmünün kapsamını görmüş değiliz. Ancak, bahsi geçen bilgilendirme notunda yerleşik uygulamadan dönüldüğü ifade edildiği için; bu husustaki uygulamanın TMK 1023’e (tapuya güven ilkesine) uygun hâle getirileceğini, iyi niyetin esas olduğunu ve kötü niyet iddiasında bulunan tarafın bunu kanıtlaması gerektiğini aksi hâlde tapu kaydına güvenerek mülkiyet edinen üçüncü kişilerin bu kazanımlarının korunacağını anlamak mümkün görünüyor.
Kararın derdest davalara etkisi
İçtihadı birleştirme kararlarının tüm yargı mercilerini bağlayıcı olduğu ve Resmî Gazete’de yayımladıkları tarihten itibaren hüküm doğuracakları dikkate alınırsa, bu dönemde derdest olan bu tür davalarda hüküm verilmemesi ve gerekçeli kararın yayımlanmasının beklenmesi hukuka uygun olacaktır.
Eski davaları etkiler mi?
Asıl merak konusu olan konu, bahsi geçen içtihadı birleştirme kararının acaba daha önce verilen ve kesinleşen kararlara bir etkisi olabilir mi? Kesinleşmiş kararlarla ilgili bir başvuru yapılabilecek midir?
İçtihadı birleştirme kararlarının geriye etkili olamayacağı açık. Bu sebeple, soruya olumlu yanıt verilebilmesi ancak Yargıtay’ın yukarıda izah ettiğimiz yerleşik uygulamasının idare hukuku açısından bir hizmet kusuru teşkil etmesi ve/veya bahsi geçen uygulamanın bir anayasal hakkı ihlal etmesi gerekir. Daha önce, bahsi geçen Yargıtay uygulamasının mülkiyet hakkının ihlali anlamına geldiği yönünde Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılmış ancak AYM ikiye karşı üç oyla ret kararı vermişti (AYM Başvuru No: 2014/12321).
İçtihat farklılıklarına ilişkin AYM ihlal kararları
Öte yandan Anayasa Mahkemesi daha önce verdiği bazı kararlarında; içtihat birliğini sağlamakla görevli yüksek yargı mercileri arasındaki derin ve sürekli içtihat farklılıklarının varlığı ve buna rağmen içtihadı birleştirme prosedürünün Yargıtay tarafından resen işletilmemiş olmasını hukuk güvenliği ilkesi ışığında ele alarak, adil yargılanma hakkının hakkaniyete uygun yargılanma güvencesi temelinde değerlendirmişti (Türkan Bal Kararı, Başvuru No: 2013/6932, 06.01.2015; Yasemin Bodur Kararı, Başvuru No: 2017/29896, 25.12.2018; Nuran Erdoğan Kararı, Başvuru No: 2018/36613, 17.01.2021; Tuğba Bilgiç [1. B.], B. No: 2019/1178, 16/11/2022).
Yukarıda izah edilen ve bu yazının konusu olan yargı uygulamasıyla ilgili doktrinin uzun yıllardır süren ısrarlı eleştirilerine rağmen Yargıtay’ın bu içtihadı sürdürmesi ve içtihadı birleştirme kararı vermek için oldukça uzun sayılabilecek bir süre beklenmiş olması, bu süreçte mağdur olan kişiler bakımından adil yargılanma hakkının ihlali olarak kabul edilebilir mi?
Konu elbette tartışmaya değer ancak Anayasa Mahkemesi’nin yukarıda bahsi geçen kararlarında, Yargıtay’ın farklı daireleri arasındaki içtihat farklılığının uzun yıllar giderilmemiş olması ve bu sebeple hak ihlali sonucuna varılması söz konusu. Bu yazının konusu olan içtihadı birleştirme kararının ise, sıra dışı bir özelliği var. Bu karar, farklı dairelerin içtihatlarının birleştirilmesi talebiyle değil, 6. Hukuk Dairesi’nin kendi içtihadından dönme talebi üzerine verilmiş bir içtihadı birleştirme kararı olduğuna dikkat çekmek isterim…
01.07.2025
Prof. Dr. Umut Yeniocak
