Hukuk fakültesinden mezun olan öğrencinin belleğine kazınan bazı kurallar vardır. Bunlardan biri de belirli süreli kira sözleşmesinde süre dolmasına rağmen taraflar sözleşme ilişkisini fiilen sürdürürlerse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği yönündeki kuraldır.
Gerçekten Türk Borçlar Kanunu’nda böyle bir kural var. TBK 327 şöyle der:
“Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”
Hatta sadece kira sözleşmelerinde değil, sürekli borç doğuran nitelikteki diğer sözleşme ilişkilerinde de aynı ilke, kural olarak geçerlidir.
Fakat TBK 327’deki bu kuralı tüm kira sözleşmelerinde uygulanabilecek nitelikte bir kural olarak öğrenmek yanıltıcıdır. Özellikle, en çok karşılaştığımız konut ve çatılı iş yeri kiralarında da acaba aynı kural geçerli mi sorusunu sormak gerekir. Bunu tespit etmek önemli çünkü sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması, sözleşmenin sona erme rejimini ve bazı sona erme hâllerinde dava açma süresinin hesabı gibi konuları doğrudan etkileyecektir.
Kiraya ilişkin genel hükümler arasında yer alan TBK 327’nin konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından da uygulanabilmesi için Kanun’un konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin yer aldığı bölümünde TBK 327’yi devre dışı bırakacak başka bir özel kuralın bulunmaması gerekir.
TBK 339 ve devamında yer alan konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin yer aldığı bölümü incelediğimizde, belirli süreli olarak kurulan bir konut veya çatılı iş yeri kirasında sözleşme süresi dolmasına rağmen sürdürülen kira sözleşmesinin akıbetinin ne olacağı hususunda TBK 347’nin ilk cümlesinde özel bir kurala yer verildiğini görüyoruz:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”
Görüldüğü gibi, belirli süreli konut ya da çatılı iş yeri kirası süre sonunda kiracı tarafından sona erdirilmezse kanun gereği yine belirli bir süre (bir yıl) için uzamakta. İşte konut ve çatılı iş yerleri için getirilen bu özel kural, TBK 327’deki genel kuralı devre dışı bırakır.
Yargıtay’ın bu konuyla ilgili kararlarında yukarıdaki gibi bir açıklama genellikle yapılmamaktadır. Böyle olunca, kararlarda bu ilkenin benimsenip benimsenmediği ancak varılan sonuçla teyit edilebilmektedir.
Ancak az sayıda da olsa bazı kararlarında Yargıtay bu hususu açıkça vurgular. Örneğin;
“Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.” Yargıtay 3. HD, 12.10.2017, 2914/13808
09.08.2023
Prof. Dr. Umut Yeniocak
