Kira sözleşmelerinde artış oranı olarak sıkça kullanılan “TEFE / TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülünün kanundaki düzenlemeler karşısında, geçerli bir artış anlaşması olup olmadığı dikkatle değerlendirilmelidir.
Öncelikle TEFE diye bir istatistik türünün artık kalmadığını, bunun yerine Yurt İçi Üretici fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranının kullanıldığını dikkate almak gerekir. Kanunda ya da sözleşmede TEFE ifadesinin kullanıldığı hükümleri, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi olarak değerlendirmek gerekir.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kira artış oranlarına sınırlama getiren Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine baktığımızda, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinde meydana gelen 12 aylık ortalama değişim oranının, kira bedelinde uygulanabilecek tavan artış miktarı olarak belirlendiğini görüyoruz.
Sözleşmelerde alışılagelmiş kalıp olarak kullanılan “TEFE / TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülü hesap edildiğinde ise, ortaya çıkan sonuç üst sınır olan TÜFE’nin üstünde olmaktadır. Çünkü ÜFE oranı uzun yıllardır hep TÜFE’nin üstündedir. Böylece ÜFE + TÜFE bölü iki hesabı yaptığınızda çıkan sonuç TÜFE’nin yani Kanundaki tavan artış miktarının üzerinde olmaktadır. Bu sebeple, sözleşmelerde geçen “TEFE / TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülü, kanundaki sınırlamayı aştığı için geçersizdir. Bu artış oranının belirlenmiş olduğu sözleşmelerde, yine tavan miktar olan TÜFE oranı uygulanacaktır.
Öte yandan, konuyla ilgili şu iki kanun değişikliğini de gözden kaçırmamak gerekir:
Birincisi kira artış oranı olarak belirlenen TÜFE kriteri, 2019’dan önce ÜFE şeklindeydi. Dolayısıyla “TEFE / TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülü aslında 2019’dan önce geçerliydi. Ocak 2019’dan bu yana bu formül, üst sınır olan TÜFE’yi aştığı için geçersizdir. TÜFE uygulanır.
İkinci değişiklik ise, kira artışına TÜFE sınırlaması getiren Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kiracısı tacir olan işyeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmişse de sonradan bu tarih de Ocak 2019’a çekildi. Böylece, konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmelerinin tamamı için kira artışlarına TÜFE üst sınırı getirilmiş oldu. Ocak 2019’dan önceki dönemlerde ise, Yargıtay uygulamasına göre, sözleşmedeki artış oranı neyse, herhangi bir sınırlama uygulanmaksızın, bu artış oranının uygulanması gerekir.
Fakat herkesin dikkat etmesi gereken nokta şu ki, Ocak 2019’da yürürlüğe giren bu kurallar, eski tarihli kira sözleşmelerine de kendiliğinden uygulanır. Yani kimse “benim sözleşmem eski tarihli olduğu için bu yeni kural değişikliğinden etkilenmez” demesin. Kira artışına sınırlama getiren bu yeni kurallar, hiçbir ek protokol ve benzeri bir müdahaleye gerek olmaksızın eski tarihli sözleşmelere de kendiliğinden uygulanır.
25.04.2022
Doç. Dr. Umut Yeniocak
