İnşaat projelerinden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerle yükleniciler arasında imzalanan sözleşmelerin hemen hepsinin önceden hazırlanmış tip sözleşme olduğu dikkate alındığında, bu satış ya da satış vaadi sözleşmelerinde genel işlem koşulu kullanımının ne kadar yaygın olduğu açıkça görülecektir.
Sözleşme metnini genellikle tek taraflı olarak hazırlayan yüklenicinin muhatabı olan müşterinin sözleşmeye müdahale etmesi çoğu kez mümkün olmaz. TBK 20 ve devamındaki hükümlerin de amacı bu şekilde kurulan sözleşme ilişkilerinde taraflar arasındaki dengeyi emredici kurallar yoluyla kısmen de olsa sağlamaya çalışmaktır diyebiliriz.
TBK 20 ve devamındaki hükümler her ne kadar 2012’den bu yana Ülkemizde yürürlükte olsa da bu kurallara ilişkin şimdiye kadar oluşan yargı uygulamasının, kuralların amacına pek de hizmet etmediği, mevcut yargı uygulamasının sonucu olarak genel işlem koşullarına ilişkin TBK 20-25. maddelerinde yer alan kuralların önemli ölçüde etkisiz kaldığı söylenebilir.
Bununla birlikte, aşağıda özetine yer verdiğimiz kararda Yargıtay’ın, TBK 20 ve devamındaki hükümleri etkili olarak kullandığı ender uygulama örneklerinden biri görülmektedir.
Bir inşaat projesinden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi ile yüklenici arasında imzalanan ve genel işlem koşulu içerdiği tespit edilen sözleşmeyle ilgili verilen bu kararın, şimdiye kadarki yargı uygulamalarından farklı olarak, TBK 20 ve devamındaki hükümlerin amacıyla önemli ölçüde uyumlu bir karar olduğu söylenebilir.
Kararda, yükleniciyle müşteri arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinde, satılan bağımsız bölümle ilgili ayıplı ifa ya da benzeri problemlerden arsa sahibinin sorumlu tutulamayacağına ilişkin sözleşme hükmünün genel işlem koşulu niteliğinde olduğu, bu sebeple geçersiz olduğu sonucuna varılmıştır.
Esasen her ne kadar varılan sonuç doğru olsa da kararda eksik bir değerlendirme yapıldığı da gözden kaçırılmamalıdır. Zira Kanun’un özel bir düzenlemeyle bazı koşullarda yasakladığı bir anlaşma, öncelikle emredici kurala aykırılık sebebiyle geçersiz olup bu ihtimalde geçersizliğin sebebi doğrudan ve sadece genel işlem koşuluna ilişkin kurallar değildir.
Aşağıdaki Yargıtay kararına konu olan sözleşmede yer alan hüküm, niteliği itibariyle bir sorumsuzluk anlaşmasıdır. Sorumsuzluk anlaşmaları, borçlunun ağır kusurlu olduğu hâller bakımından zaten TBK 115. madde ile önemli ölçüde sınırlandırılmış ve kesin hükümsüzlük yaptırımına bağlanmıştır. Kararda bu maddeye hiç değinilmeksizin doğrudan ve sadece genel işlem koşullarına ilişkin hükümlere dayanılması bir eksiklik olsa da varılan sonuç isabetli olmuştur.
Zira TBK 115’teki sınırlama, borçlunun (arsa sahibinin) kusur derecesinin “ağır kusur” olarak nitelendirilmediği durumlarda alacaklıyı korumamaktadır. İşte bu noktada, somut uyuşmazlığın koşullarına göre ihtiyaç duyulan koruma, şayet TBK 20 ve devamındaki koşullar varsa, genel işlem koşullarına ilişkin bu hükümlerle sağlanabilecektir. Ki, aşağıdaki yargı kararında da isabetli olarak bu sonuca varıldığı görülmektedir.
Yargıtay 3. HD, 27.04.2021, 2020/8132 E., 2021/4662 K.
Taraflar arasında kurulmuş olan bir sözleşmenin yorumlanması ve tamamlanması, dürüstlük kuralı ve güven esası doğrultusunda gerçekleştirilmektedir. Edim yükümlülüklerinden bağımsız borç ilişkilerinin dayanağını oluşturan güven esası, psikolojik "içsel anlamda bir güven olgusunu" değil, normatif anlamda korunmaya değer olan güveni yani, "normatif güveni" ifade eder. Normatif güven, kanuni ifadesini Türk Medeni Kanunu'nun 2.maddesinin 1. fıkrasında bulur. Buna göre," Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır." Kurulmuş bir sözleşmenin yorumlanması ve tamamlanması, dürüstlük kuralı ve güven esası doğrultusunda gerçekleştirilmektedir.
Somut olayda, 16.10.2012 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satıcı olarak davalı şirket yer almakta olup, davacı tarafın bu sözleşmeyi yapmasında davalı şirketin güvencesi altında bir taşınmaz edinme iradesinin etkili olduğu açıktır. BK.nun sorumluluğa ilişkin hükümleri nazara alındığında sözü edilen proje nedeniyle davalı şirketin bu projeye güvence verdiği bu haliyle taraflar arasında yapılan satış sözleşmesinden ve satıcının ifa etmesi gereken edimlerden, davalı şirketin de sorumlu olacağı açıktır.
Sözleşmenin 14.8 maddesinde " işbu sözleşme , temelinde sözleşme konusu bağımsız bölümün bulunduğu projenin yapılacağı arsanın maliki olan ... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile bu arsa üzerinde yapılacak projenin yapımı ve pazarlanması dahil tüm gider , masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon gibi tüm harcamaları üstlenen yüklenici arasında yapılan 29.09.2010 tarihli ve onaylı İstanbul Ümraniye 1. etap arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı esasına göre yapılmasına ait sözleşmenin olduğu, arsa malikinin projenin yapımı , pazarlaması, satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında, hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda gider, masraf vergi, resim, harç fon, harcamada bulunmayacağı, mevzuatın amir düzenlemeleri ile alıcının sözleşme gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı, alıcının işbu satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yükleniciyi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenicinin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır. " şeklinde düzenleme yer almaktadır.
6098 sayılı TBK’nın 20. maddesinde " Genel işlem koşulları, bir sözleşme yapılırken düzenleyenin, ileride çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla, önceden, tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir. Bu koşulların, sözleşme metninde veya ekinde yer alması, kapsamı, yazı türü ve şekli, nitelendirmede önem taşımaz.” hükmüne yer verilmiştir. Bu madde kapsamında, taraflardan birinin tek başına hazırladığı ve diğer tarafa sunduğu sözleşme koşulları genel işlem şartları olarak kabul edilmiştir. TBK’nın 21. maddesinde yapılan düzenleme de, “Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmenin kapsamına girmesi, sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa, bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip, bunların içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın da bu koşulları kabul etmesine bağlıdır. Aksi takdirde, genel işlem koşulları yazılmamış sayılır.” düzenlemesi uyarınca, karşı tarafın menfaatine aykırı olarak genel işlem şartları düzenlenmiş ise, bunların geçerli olması için karşı tarafın bu koşullar hakkında açıkça, tereddütsüz, geniş kapsamlı ve tüm sonuçları hakkında bilgilendirilmiş olması ve sözleşmenin diğer tarafının da bunları kabul etmiş olması gerekmektedir. Somut olayda taraflar arasında yapılan sözleşmede davalı şirket, satıcı, arsa sahibi olarak yer almakta olup, 14. 8. maddesindeki alıcının, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabının yüklenici şirket olduğunu kabul edeceği yönündeki düzenleme yukarıda belirtilen kanun maddeleri doğrultusunda geçersizdir. Hal böyle olunca sırf bu maddeye dayanarak davalı şirkete husumet düşmeyeceği yönündeki kabul usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
12.04.2024
Prof. Dr. Umut Yeniocak
