TBK 347’ye göre, konut ya da çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesi sebebiyle sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiracı sözleşmeyi sona erdirmedikçe sözleşme, süre bitiminde kendiliğinden bir yıl uzar.
Buna karşılık, kiraya verenin sözleşmeyi süre bitimine dayalı olarak sona erdirememesi kuralının bir sınırı var. Bu sınır; “Sözleşme süresi + 10 yıl + 1 yıl” formülüyle hesaplanır.
Örneğin 1 yıllık bir sözleşmede;
1 + 10 + 1 = 12 yılın sonunda kiraya veren artık başka bir sebep bildirmeye ihtiyaç duymaksızın kiracıyı çıkarabilir.
Peki, mevcut kiracıyla sonradan yeni tarihli bir sözleşme yapılırsa?
Acaba, 10 yıllık sürenin başlangıcı bakımından kiracının ilk imzaladığı sözleşme süresinin bitiş tarihini mi esas alacağız?
Yoksa aynı kiracıyla sonradan imzalanan yeni tarihli sözleşmenin bitiş tarihini mi?
Bu konuda verdiği bir kararında Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, TBK 347'deki 10 yıllık sürenin hesabında yeni tarihli sözleşmenin esas alınacağı sonucuna varmıştır.
Yani Yargıtay'a göre, kiracısıyla sözleşme yenileyen ev sahibi, TBK 347’de kendisine verilen tahliye imkânını ertelemiş olmaktadır. Bu maddede öngörülen on yıllık uzama süresi yeni tarihli kira sözleşmesinin bitiminden itibaren sıfırdan başlayacaktır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
25.05.2021, 2017/458 E., 2021/614 K.
“Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.”
Doç. Dr. Umut Yeniocak
