12-13 Ocak 2023 tarihinde Adalet Bakanlığı'nın davetiyle katıldığım “10. Yılında Türk Borçlar Kanunu Çalıştayı” kapsamında “Kira Sözleşmesi Çalışma Grubu” olarak yaptığımız çalışmadan notlar:
1. Geriye dönük kira farkı uygulaması
Kiraya verenin geçmiş beş yıl içinde herhangi bir dönemde sözleşmedeki orandan daha az kira artışı yapmış olması hâlinde, beş yıla kadar geriye dönük kira farkı talep edebilmesine yönelik yargı uygulamasının süreceği anlaşılmaktadır.
Uzun süre tekrar edilen ve itiraz edilmeyen kira ödemelerinin artık kiraya veren tarafından kabul edilmiş olacağı ve eksik ödeme iddiasıyla geriye dönük kira farkı talep edilemeyeceği yönündeki itirazlarımız, toplantıya katılan Yargıtay ve BAM Hâkimleri tarafından benimsenmemiştir.
Yargıtay'ın, geçmişe dönük beş yıllık kira farkını talep etme imkânı veren yerleşik uygulaması, Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru olarak götürülmesi gerektiği görüşündeyim.
2. Tarihsiz tahliye taahhüdü uygulaması
Kira sözleşmesi imzalanırken aynı zamanda tarihsiz olarak imzalatılan tahliye taahhüdüne “beyaza imza” kurallarının uygulanması, ev sahibinin tarih kısmını sonradan doldurması hâlinde buna kiracının itiraz edemeyeceği yönündeki yargı uygulamalarına devam edileceği anlaşılmaktadır.
3. TBK 347'deki 10 yıl kuralı
Yargıtay, mevcut kiracıyla imzalanan yeni tarihli sözleşmede TBK 347’deki 10 yıllık uzama süresinin sıfırdan başlayacağı kuralını benimsemiş olmakla birlikte, yeni tarihli sözleşmede sadece kira bedelinin değiştiği durumlarda, konunun tartışılabileceği ve somut koşullara göre farklı bir karar verilebileceği izlenimini edindim.
TBK 347’deki 10 uzama yılı kuralına dayanılarak açılacak davaların, Kanunda bir düzenleme bulunmamasına rağmen, ihtarın çekildiği ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerektiği yönündeki Ankara BAM uygulaması, bazı itirazlar olsa da genel olarak isabetli bulunmuştur.
4. İcradan satılan taşınmazdaki kiracının resmî belge gösterme zorunluluğu
İcradan satılan taşınmazdaki kiracının, kiracılık sıfatını resmî sözleşmeyle kanıtlama zorunluluğu getiren, resmî sözleşmesi (ya da tapu şerhi) yoksa derhal tahliye edilmesine imkân veren İİK 135/2 kuralının uygulamasında, kiracının banka dekontları ve abonelik sözleşmeleriyle de kiracılık sıfatını ispat edebilmesine Yargıtay’ın olanak tanıması gerektiği yönündeki görüşümü, toplantıya katılan Yargıtay ve BAM hâkimlerine beyan ettim.
5. İdarenin taraf olduğu kira sözleşmeleri
Çalıştaydaki Yargıtay ve BAM Hakimleri, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesini gerekçe göstererek, idarenin taraf olduğu kira sözleşmelerini, sona erme rejimi bakımından konut ve çatılı işyeri kirası dışına çıkaran uygulamalarını sürdürmeye kararlılar. Bu uygulamanın, TBK 339’daki açık hükme aykırı olduğu yönündeki görüşlerimiz, ilgili Yargıtay ve BAM Hakimleri tarafından benimsenmemiştir.
Kanunlardaki bu çelişkili düzenlemelerin idare lehine yorumlanması sebebiyle bireyler aleyhine sonuçlara yol açan bu yerleşik yargı uygulaması, Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru olarak götürülmelidir!
6. Yerel yönetimlerin kira indeksi oluşturması önerisi
Kira tespit davalarında emsal kira bedelinin belirlenmesi amacıyla keşif ve bilirkişi uygulamalarında yaşanan problemlerin yapısal çözümü bakımından, yerel yönetimlere mahalle bazında kira indeksi oluşturup yayımlama görevi verilmesi ve mahkemelerin de bu indeksleri dikkate alarak karar vermeleri yönünde ileri sürdüğüm görüş, toplantıya katılan Yargıtay ve BAM Hakimleri ile diğer katılımcılar tarafından isabetli görülmüştür.
7. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk
Gündemde olan 7. yargı paketinde yer alan, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk düzenlemesinin, kira davalarındaki yığılmayı önleyeceği ve isabetli bir düzenleme olduğu, katılımcıların çoğunluğu tarafından kabul edilmiştir.
Doç. Dr. Umut Yeniocak
